房产税草案来临,未来房价会降?买卖互道:傻X,场景再现?

在中国,房价永远是一个绕不开的话题,买了房的希望自己的房子不断升值,买不起房的总是认为房价会崩盘,等到崩盘的时候再抄底。由于地区的限制和经济发展的不平衡,房子作为一种投资工具,目前还找不出可以更好的替代品。

从个人角度来看,每一次调控都是在拖住房价,实现软着陆,包括房住不炒、遏制房价上涨、定向降准、1亿非户籍人口进城落户、国家做房东大量兴建保障性住房……,所有的政策实际都是在实现房地产的软着陆。

这里喊着活下去,那边疯狂拿地的房企代表万科,这边观望要不要卖方和买房的刚需、投资者......,所有和房子有关的人都很很迷茫,迷茫的不知道该如何下手。

 

01

有个爆炸的新闻,就是全国首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府在深圳正式亮相,引起了市场的强烈关注。

2016年6月2日,电建和金茂联合体以82.89亿的总价拿下一举拿下金茂府,面积3.57万平方米,楼面价约5.68万/㎡,当时深圳土地房产交易中心挂出的出让公告明确说:本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目,本宗地上建筑物、附着物不得预售,只能以现售形式对外销售。

现在要开盘了,当然得现房销售。

所以,金茂府的现房销售和今年的取消预售制的呼声无关。

虽然无关,但是也透漏了一个趋势,今后房企拿地,有可能附加条件就是现售,现售的意思就是可以随时办证,受各地政策的限制,能做到现售毕竟还需要一个时间。

现售的好处就是房子质量有保障,免去产权登记等麻烦等。

坏处是房企周转期加大,没有资金去开发更多的房子,房子供应量有可能减少,购房者需要按现售的价格购买,可能没有之前的优惠。

但最大的好处是有助于稳定房价。

 

02

近日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示,遏制房地产投机、房地产泡沫是一个长期、艰巨的任务,应拿出房地产税分类进行,率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。

改革开放40年,中国经历了规模最大、速度最快的城镇化进程。数据显示,中国城镇化率由1978年的17.9%提高到2017年的58.5%,城镇常住人口达到8.1亿人,城市数量由193个增加到657个。

仇保兴认为,中国城镇化进入下半场,将表现为:城镇化峰值将出现在65%-70%之间,住房需求逐渐减少,城市人口的分化明显加剧等。

他此前也曾强调,宏观上中国已经不缺房了,如果放任让房地产来支撑经济的发展,是不合时宜的。

仇保兴强调,“中国百姓的财富70%在房产里,这个情况下贸然把泡沫刺破,会造成重要影响。”

针对中国当前的房地产市场情况,仇保兴认为,要把房地产调控从原来的中央调为主转变为地方调,从行政手段调为主变为经济手段,从集中统一调变为分散调,通过国民经济收入的增长来严格控制房价的涨幅,逐渐地烫平房地产泡沫,而不是一脚踢破。

如何化解房地产泡沫?仇保兴认为,房地产税应该分解为四个:率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。

针对中国房屋空置情况的提问,仇保兴表示,在我国房屋空置率比较高,不同城市空置率是不一样的,像鄂尔多斯空置率是70%,北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看,一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。

至于这四种税的征收,仇保兴说:“物业税可以等5年,几年以后慢慢考虑。前三种税先行,房地产泡沫就可以烫平而不是刺破,对于保持居民消费能力和财富存量是很有好处的。”

国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴的表态透露出一个道理,房地产税箭在弦上,现在是要讨论何时征收,以什么方式征收的问题。

 

03

近日,港媒曝出中国房产税征收草案,最高年税率5% (来源:凤眼看房天津)。难道房产税真的要来了?!

草案主要包括以下内容:

一、基本套数夫妻处于在婚状态为两套;未婚或夫妻处于非婚状态为一套。二、免税面积免税面积等于人均免税面积乘以家庭人数。人均免税面积由各地方自行制定,标准为30—60平方米。三、累进税率基本套数内超过免税面积的部分,年税率为0.8%;基本套数外第一套、第二套、第三套、第四套及以上超过免税面积的部分,年税率分别为2%、3%、4%、5%(套数排序以购置房屋时间为准)。这意味着,按最高税率缴税的房产,一年缴纳房价的5%,缴纳20年就等于被收走一套房。四、计税依据房产购买价格或房产当前评估价格。五、税收优惠拆迁安置房和享受低保家庭可免征房产税。这意味着,在我国当前大规模进行的拆迁过程中,拆迁户应该更加重视选择房屋安置补偿。

举例来说,如果一对夫妻在T市拥有3套房产,总面积为200平米。假设该省市的人均免征居住面积为60平米,那么这对夫妻的免征面积为60*2=120平米,超出的面积为200-120=80平米。如果他们第三套房子的面积正好是80平米,就对这80平米征收(第三套房市值估价*80*2%)的税额。如果第三套房子只有40平米,就要分别计算,即征收的税额=第二套房市值估价*40*0.8%+第三套房市值估价*40*2%。

对于老百姓来说,大多都盼着尽早开征房产税,以便遏制房价上涨,让老百姓能买得起房子。

但是,房产税真能有效遏制房价上涨吗?专家表示未必,但是对炒房者来说未必是好事。

在我国,以往的房地产税,主要是针对流通环节征收。2012年,全国房地产业销售收入约6.4万亿元,其中契税、营业税、土地增值税等约1.1万亿元,政府土地出让收入约2.8亿元,两项合计,共占当年房地产销售收入的60%以上。

当前,我国住宅开发已接近饱和状态,房地产市场进入存量市场,地方政府以土地出让金作为主要收入来源已难以为继。因此,顺应房地产市场发展情况,把征税环节从房地产的交易环节转向持有环节,为地方政府另辟一个稳定的收入来源,成为推出房产税的重要原因。

目前有关房产税的消息不断出炉,但也有媒体称,房产税仍为预备审议项目,并未列入年内立法工作中,将视情况在2018年或者以后年度安排审议。

但是房地产税实施的条件都已经具备,

 

 

 

当前,全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房产税法律草案。

业内人士表示,预计房产税法律草案将会在2020年表决通过,2021年起开始征收。

 

04

每一次的调控最后都伴随着房价的上涨,本次调控是由于外部环境变化而被动的进行相关调控,对于房地产来说,中国的房地产绝对不同于日本的房地产,妄想房地产崩盘绝对是不可能的。

房地产是价格由政策主导,但是有一个显着的特点是,三四线房价和一二线房价明显不同,区域差异明显。

对于刚需如果能买的起,在2019年可以伺机购买。对于投资客如果不是很缺钱可以选择观望的模式,如果杠杆压力太大,可以选择卖掉部分房子,但是大部分国人买涨不买跌,所以能否卖个好价钱看运气。

当然不要忘记未来几年,房产税一定会开征,但是对房价的影响也分地区和城市的。所有人对房地产未来的预测看似都有道理,谁也说服不了对方。买房的和卖房的在面对面走过来的时候,内心互道:傻逼。

房价会崩盘吗?当然不会。

潮水褪去的时候,谁是智者,谁又是傻逼呢?

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